แผนธุรกิจที่อยู่อาศัยให้เช่าแบบแบ่งปันพื้นที่ร่วมกันสำหรับกลุ่มศิลปินอิสระ Soul Space : Creative Co-Living Space

Abstract

หลีกเลี่ยงไม่ได้เลยว่าในอนาคตข้างหน้าไม่ไกลนี้ ด้วยทรัพยากรบนโลกที่มีจำนวนจำกัด แต่จำนวนประชากรบนโลกที่กลับมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ที่มีการคาดการณ์ไว้ถึง 8.5 พันล้านคนภายในปี ค.ศ.2030 และคาดว่าจะเติบโตเป็น 9.7 พันล้านคนภายในปี ค.ศ.2050 นั้น จะส่งผลกระทบกับจำนวนการบริโภค ทั้งวิกฤตด้านอาหาร พลังงาน สิ่งแวดล้อม วิถีชีวิตการอยู่อาศัยของผู้คน โดยเฉพาะการขยายตัวของเมืองอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ดังรายงานจากองค์กร OECD (Organisation for Economic Cooperation and Development) ที่ประมาณการว่า 70% ของประชากรบนโลกในปี ค.ศ. 2050 จะอาศัยอยู่ในเมือง ซึ่ง 90% ของการขยายตัวนี้จะเกิดขึ้นในโซนเอเชียและแอฟฟริกา ดังนั้น ด้วยพื้นที่ดินที่ใช้ปลูกสร้างมีจำนวนจำกัด จึงไม่น่าแปลกใจที่ลักษณะของเมืองในปัจจุบันต้องค่อยๆ เปลี่ยนแปลงจากที่เคยอยู่อาศัยในแนวราบมีเนื้อที่มีบริเวณกว้างกลายเป็นซ้อนชั้นขึ้นไปเพื่อเพิ่มความหนาแน่นและความคุ้มค่าเรื่องผลตอบแทนของการลงทุน ที่อยู่อาศัยค่อยๆกระชับ เล็กลง จนมี พื้นที่เหลือเพียงคนละไม่กี่ตารางเมตร การจัดการและออกแบบลักษณะของที่อยู่อาศัยนั้นมีส่วนสำคัญที่สามารถส่งผลกระทบต่อความสุข สภาพจิตใจและสภาพร่างกายของคนได้อีกด้วย สำหรับในกรุงเทพมหานคร หลายๆคนเลือกที่จะอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมไม่ไกลจากที่ทำงานเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการจราจร และการเข้าถึงแหล่งสิ่งอำนวยความสะดวกที่ง่ายกว่า แต่ด้วยขนาดพื้นที่ที่จำกัดบางครั้งก็ไม่สามารถตอบโจทย์กับกิจกรรมบางอย่างได้ครบ บางส่วนเลือกที่จะย้ายออกไปอาศัยอยู่บ้านเดี่ยวชานเมือง แต่ก็ต้องแลกมาด้วยการเดินทาง และค่าใช้จ่ายในการดูแลที่พักอาศัยที่สูงขึ้น อยู่ไกลจากสังคมเพื่อนร่วมงาน หรือหากคิดจะทำธุรกิจหรือต้องการสร้างคอน เนคชั่น ก็ไม่สามารถทำได้โดยสะดวกนัก จากการวิเคราะห์แนวโน้มต่างๆ และการเห็นช่องว่างตรงกลางระหว่างลักษณะที่อยู่อาศัยสองแบบนี้เอง ผู้วิจัยจึงต้องการพัฒนาเป็นแผนธุรกิจ ที่นำเอาจุดเด่นของหลัก Sharing Economy มาประยุกต์ใช้เป็นโครงการ Co-living space ขึ้นมา โดยจับกลุ่มศิลปินอิสระ ที่เป็นกลุ่มขับเคลื่อนเศรษฐกิจสร้างสรรค์ของประเทศ (Creative economy) ที่การเติบโตในกลุ่มนี้สามารถสร้างผลกระทบเชิงบวกต่อทุกกลุ่มอุตสาหกรรมและ GDP ของประเทศได้อย่างมี นัยสำคัญ ซึ่งกลุ่มนี้ค่อนข้างต้องการพื้นที่เฉพาะสำหรับสร้างสรรค์ผลงานอันเป็นจุดแตกต่างที่ธุรกิจนี้สามารถมอบให้ได้ การอยู่อาศัยแบบ Co-living space นอกจากจะตอบโจทย์ในเรื่องของการแบ่งปันทรัพยากรที่มีจำกัดได้แล้ว ยังสามารถมอบคุณค่าทางสภาพจิตใจ เศรษฐกิจ และสังคมได้อีกหลายๆด้าน แนวความคิดของผังโครงการ Soul Space โดยรวม เป็นโครงการ Mixed-use แนวราบที่รวมเอา Co-living Space และส่วนพื้นที่พาณิชยกรรมเข้าไว้ด้วยกัน บนเนื้อที่ 3-2-55 ไร่ บนถนนสวนผักเขตตลิ่งชัน ด้วยการเลือกพื้นที่บริเวณริมคลองกว้าง 30 เมตร ไร้การบดบังวิวและลมของอาคารสูง บรรยากาศโปร่งโล่ง แต่ยังอยู่ใกล้กับการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าและถนนสายหลักราชพฤกษ์ ซึ่งการรวมรูปแบบที่อยู่อาศัย ที่ทำงาน และร้านค้าในลักษณะนี้จะช่วยดึงจุดเด่นของทั้งสองลักษณะการใช้ สอยให้ส่งเสริมซึ่งกันและกัน โดยมุ่งโฟกัสไปที่กลุ่มลูกค้าประเภทศิลปินอิสระ การอยู่อาศัยของศิลปินที่คอยสร้างผลงานออกมาอย่างสม่ำเสมอ การจัดกิจกรรมเวิร์คชอป การจัดแสดงผลงาน พร้อมมีร้านค้าร้านอาหารร้านกาแฟคอยบริการผู้อยู่อาศัยให้ได้มีแรงบันดาลใจสร้างสรรค์ผลงาน จะช่วยเป็นจุดดึงดูดและบริการคนที่เดินทางมาดูงานศิลปะ หรือผู้คนรอบๆมายังบริเวณนี้ได้ในทุกๆวันอีกด้วย จะเห็นได้จากกระแสการจัดงานนิทรรศการศิลปะต่างๆที่เกิดขึ้นและได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็น Bangkok Design Week, Awakening Bangkok, Bangkok Biennale, Bangkok NFT Art Festival ฯลฯ ผลิตภัณฑ์ที่โครงการ Soul Space นา เสนอแบ่งเป็นส่วนพักอาศัยให้เช่า 3 ขนาด จำนวน รวม 30 ยูนิต พื้นที่พาณิชยกรรมให้เช่า 28 ยูนิต พื้นที่อเนกประสงค์ให้เช่า 2 ยูนิต พื้นที่ทำงานศิลปะให้เช่า (Art studio) 40 ยูนิต และสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมบริการเสริมภายในโครงการ ได้แก่บริการเช่าเตาอบเซรามิก บริการทา ความสะอาด บริการซักรีด นวดผ่อนคลาย พื้นที่ Co-workingspace, พื้นที่แกลอรี่ศิลปะไว้ให้ผู้เข้าพักได้จัดแสดงผลงาน พื้นที่ครัว และพื้นที่สวนที่เน้นการออกแบบที่แทรกพื้นที่สีเขียวเข้าไปใกล้ชิดผู้อยู่อาศัยให้ได้มากที่สุด Soul Space วางกลยุทธ์ Positioning ให้แตกต่างจากคู่แข่งอื่นในตลาด ด้วยการเป็นที่พักอาศัยให้เช่าประเภท Co-living space ที่มอบโอกาสในการสร้างปฏิสัมพันธ์กับเพื่อนบ้าน พร้อมทั้งได้ทำงานที่รักและสามารถเสนอผลงานให้เป็นที่รู้จักของคนทั่วไปได้ง่ายขึ้นกว่าที่ที่พักอาศัยในรูปแบบคอนโดและบ้านเดี่ยวในปัจจุบันไม่สามารถมอบให้ได้ ใช้กลยุทธ์การตลาดเจาะกลุ่มลูกค้าผ่านช่องทาง Social Media, influencer ศิลปินที่มีชื่อเสียง และร่วมกับ CEA (สำนักงานส่งเสริมเศรษฐกิจสร้างสรรค์) ในการเข้าร่วมเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่จัดงานนิทรรศการศิลปะต่างๆของประเทศ ด้วยประมาณการเงินลงทุนเริ่มต้นในโครงการนี้ 106.54 ล้านบาท แบ่งเป็นเงินลงทุนในสินทรัพย์ถาวร 97.65 ล้านบาท เงินทุนหมุนเวียน 8.89 ล้านบาท แหล่งเงินทุนมาจากส่วนของเจ้าของ40 ล้านบาท เงินกู้ 66.54 ล้านบาท ประมาณการรายได้ในปีแรก อยู่ที่ 24.95 ล้านบาท คงเหลือเป็นกำไรสุทธิยังไม่หักดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารที่ 10.89 ล้านบาท หรือคิดเป็น 43.65% จากยอดรายได้รวม อายุโครงการ 30 ปี โดยในปี ที่ 30 คาดว่าจะมีรายได้รวมอยู่ที่ 35.58 ล้านบาท คงเหลือเป็นกำไรสุทธิ ยังไม่หักดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารที่ 14.43 ล้านบาท มียอดกระแสเงินสดสะสมที่ 24.15 ล้านบาท ประมาณการค่าผลตอบแทนจากการลงทุน NPV เท่ากับ 54,572,412.34 บาท ประมาณการค่า Internal Rate of Return (IRR) เท่ากับ 14.0% และมีระยะเวลาการคืนทุนภายใน 9 ปี